Vull plaques però la meva comunitat no vol: com desbloquejar-ho (i revaloritzar l'edifici)

És un dels problemes que més ens arriba: “vull posar plaques però la meva comunitat de veïns no es posa d’acord”. O pitjor: hi ha oposició frontal, por a derrames, algú a qui “li és igual el medi ambient” o que ha sentit mil bulos sobre estructures i filtracions.

Si ets propietari d’un edifici sencer, un inversor immobiliari o un administrador de finques, hi ha alguna cosa que t’interessa abans de llençar la tovallola: la llei ha canviat i el negoci darrere d’instal·lar també.

El primer: ja no necessites unanimitat

Molta gent segueix gestionant les juntes com fa 15 anys. La realitat legal a Espanya avui és aquesta:

• La Llei de Propietat Horitzontal / LPH (art. 17.5 LPH, després de la modificació del Reial Decret-llei 19/2021) redueix el quòrum necessari per instal·lar sistemes d’aprofitament d’energies renovables en zones comunes a un terç de propietaris que representin 1/3 de les quotes.
• Això val tant per a la proposta inicial com per acordar el repartiment de despeses i excedents.
• Si la instal·lació és per a ús individual d’un propietari a la seva part privativa (la seva part de coberta assignada, o si la comunitat li cedeix l’ús), n’hi ha prou amb notificar-ho a la comunitat — no requereix acord.

Traduït: ja no necessites convèncer el 100 % de la finca. Necessites convèncer un terç. I si ets un propietari únic d’un edifici (o representes la majoria de quotes), el bloqueig desapareix.

Com es guanyen les votacions que semblen perdudes

Hi ha un patró molt clar de quins arguments funcionen i quins no a les juntes:

El que NO funciona

• “És bo per al planeta.”
• “El sol és gratis.”
• “Està de moda.”

El que SÍ funciona

• “L’edifici puja de lletra al certificat energètic.” Mostrar un projecte previ amb la simulació de millora (d’E a C, per exemple).
• “La quota mensual del rènting és menor que l’estalvi en zones comunes.” Si la comunitat paga llum d’ascensor, garatge, escala, bombes d’aigua… el càlcul sol ser favorable i no hi ha derrama.
• “Augmenta el valor de venda i de lloguer de cada pis.” Els portals immobiliaris ja marquen la lletra energètica de l’immoble.
• “No toquem coberta fins que el projecte tècnic ho certifiqui.” Treu la por a filtracions.

Quan un propietari veu que no li surt de la butxaca, que puja el valor de mercat del seu pis i que no hi ha risc estructural, el debat s’acaba.

El gran actiu silenciós: pujar de lletra energètica

Aquí està la part que gairebé ningú compta bé. El Certificat d’Eficiència Energètica (CEE) és obligatori per vendre o llogar a Espanya des de 2013, i és públic a cada anunci immobiliari.

Una instal·lació fotovoltaica ben dimensionada normalment puja una o dues lletres al certificat. Passar d’E a C, o de D a B, no és cosmètic:

• En lloguer residencial, un habitatge amb millor lletra es lloga més ràpid i un 5-15 % més car (les dades varien per mercat, però la tendència és consistent en els últims informes de l’INE i de portals del sector).
• En venda, el comprador mitjà comença a descomptar preu per lletres baixes: una E o F penalitza la negociació. Una B o A es ven com una característica addicional.
• En edificis d’oficines, la lletra energètica ja és un criteri de filtratge en moltes cerques corporatives (ESG).

Avantatges fiscals: què pot aplicar (consulta amb el teu assessor)

Avís honest abans de seguir: la fiscalitat depèn de la teva comunitat autònoma, municipi, tipus de propietari i moment, i canvia amb freqüència. El que segueix són vies que existeixen avui a Espanya i convé revisar amb el teu assessor fiscal; no són una promesa genèrica.

Per a particulars (IRPF)

El Reial Decret-llei 19/2021 (prorrogat diverses vegades) reconeix deduccions a l’IRPF per obres de millora energètica en habitatge habitual o llogat:

• 20 % si l’obra redueix ≥7 % la demanda de calefacció/ refrigeració.
• 40 % si redueix ≥30 % el consum d’energia primària no renovable o passa l’habitatge a classe A o B.
• 60 % per a obres en edificis d’ús residencial que millorin la qualificació energètica del conjunt.

Hi ha topalls anuals i requisits formals (certificat abans i després, factures, etc.). El teu assessor et confirmarà quin encaixa.

Per a edificis sencers i empreses

• Bonificació de l’IBI: moltíssims municipis bonifiquen entre 25 % i 50 % durant 3-5 anys per a immobles amb autoconsum solar. És municipal, per tant varia entre ajuntaments.
• Bonificació de l’ICIO (Impost sobre Construccions, Instal·lacions i Obres): fins al 95 % en molts municipis per a obres d’instal·lació de renovables.
• Subvencions Next Generation EU (autoconsum, eficiència energètica en edificis residencials): segueixen actives amb quanties per kWp i per millora energètica. Gestió per CCAA.

Per a lloguer

Si rendibilitzes l’immoble en lloguer d’habitatge habitual, els rendiments nets poden gaudir de reduccions addicionals a l’IRPF quan es millora l’eficiència energètica de l’immoble durant el contracte (article 23.2 de la Llei de l’IRPF, modificat el 2024). Una altra vegada: depèn del contracte concret i del moment.

El cas de propietari únic o gran majoria

Si tu ets l’amo de l’edifici sencer (residencial en lloguer, oficines, hotel) o tens una majoria aclaparadora de quotes, tota la fricció de comunitat desapareix. En aquest escenari els números solen veure’s així:

• Sense desemborsament inicial: en rènting AUREQIS la planta la finança el contracte a 10/15/20 anys.
• La quota la paga el propi estalvi: amb bon dimensionament, surt el saldo positiu des del primer mes.
• El valor de l’immoble puja: per millora de certificat energètic i per actiu solar inclòs (que passarà a propietat al final del contracte).
• Fiscalitat operativa: quota deduïble com a despesa, sense computar al CIRBE ni consumir línies bancàries.

El següent pas, sense embolicar-te

Si vols moure fitxa a la teva comunitat o al teu edifici, el que necessitem és molt poc:

1. Plànol o foto de la coberta (Google Maps satèl·lit val).
2. Factura elèctrica de zones comunes (o diverses factures si són contractes diferents).
3. Certificat energètic actual de l’edifici si el tens a mà.

Amb això et muntem un dossier tècnic-econòmic que pots portar a la junta: simulació de lletra energètica abans/després, estalvi mensual esperat, quota del rènting i comparativa amb la factura actual. El presentem per tu si cal.

Demana el teu estudi gratuït i comencem.